Эволюция цепи поставок 2020: адаптация к вызовам COVID-19

Пока COVID-19 создал большие угрозы для бизнеса во всех секторах, он вызвал особый страх в секторе промышленной и логистической недвижимости, и не зря. По мере циркуляции новостей о скачке в Ухане, Китае, известном производственном хабе, являющемся одной шестеренкой в гораздо большем механизме, причин для беспокойства казалось умножалось. Отчаяние казалось циклическим — срывы цепи поставок снижали выручку компаний, что в паре с сокращением потребительских расходов уменьшало потребность в поставках. На момент казалось, что спрос на склады и распределительные центры на неизбежном спаде.

Но время раскрыло более правдивую историю, и перспектива промышленно-логистической отрасли показывает почти беспрецедентное сопротивление. Чтобы понять и доверять неугасаемому спросу на распределительные площади среди глобальной рецессии, необходимо рассмотреть новые драйверы спроса в экономике COVID-19 и наблюдать за сдвигами в стратегиях цепей поставок, которые сделают складские недвижимости одними из лучших выполняющих типов имущества вперед.

Триада спроса

В Midyear Review CBRE по глобальному перспективу рынка недвижимости, спрос в промышленно-логистическом секторе имеет три основных источника. Первый, и, возможно, самый влиятельный — бум e-commerce. Продолжение уже растущего тренда, виртуальные покупки и онлайн-продажи оказали огромное влияние на состав промышленного сектора с пандемией COVID-19. Всё — от еды и одежды до декора дома — покупается онлайн, требуя распределительных объектов в гораздо больших числах. В 2019 e-commerce составлял 17% общих ритейл-продаж в 10 странах с наивысшим ритейл-выпуском — цифра, ожидаемая к 21% к 2021 году.

Другой прогноз — рост «страхового запаса» (safety inventory). Через пандемию, задержанный спрос и скачки покупок изменили мышление ритейлеров и производителей. Многие владельцы бизнеса выбирают увеличение запасов на хранении, чтобы быть адекватно подготовленными к похожему непредсказуемому поведению покупателей. Стратегия, широко принятая сейчас, увеличение страхового запаса также будет драйвить спрос на складские площади.

Финальный источник роста спроса — адаптации стратегии цепи поставок. Поскольку большинство цепей поставок сегодня работают на многоуровневых сетапах, где один склад кормит другой, влияние COVID-19 вызвало бутылочные эффекты во многих местах, и неэффективности многоканального подхода были выставлены напоказ. Ожидается, что ритейлеры сдвинут стратегию, принимая омниканальный подход к распределению, как это делалось в прошлом.

Спрос в разных местах

В процессе расширения своих e-commerce дистрибутивных сетей ритейлеры, вероятно, диверсифицируют спрос в терминах локации. Срывы от пандемии и предсуществующие торговые тарифы между Китаем и США уводят интерес от Китая в промышленные рынки Азии, Европы, Мексики и локально в США. Все больше ритейлеров добавляют производственные объекты вне Китая, дополнительные к уже имеющимся операциям, чтобы снизить шанс будущих бутылочных эффектов. С акцентом на обеспечение устойчивости цепи поставок, промышленный рынок будет благоприятно децентрализован.

Во время рецессии промышленные рынки рядом с населенными районами продолжат представлять низкий риск. Вместо этого вторичные и третичные пригородные рынки — области, более зависящие от локальной экономики — отразят неизбежный даунтерн на рынке. Но из-за общего рыночного вылога нет причины предполагать такую смягчение постоянным, и эти области могут дать инвесторам высокодоходные возможности в долгосрочной перспективе.

Спрос также будет манифестироваться по-разному по отраслям сервиса. Естественно, e-commerce оккупаторы будут источить некоторые из самых предсказуемых и неусточимых запросов. Но другая растущая отрасль — продукты питания, еда и напитки. Еда — один из товаров, все чаще покупаемых онлайн, топливо для потребности продуктовых ритейлеров в новых стратегиях хранения. CBRE называет мед, провайдеров данных и национальных 3PL как другие низкорисковые оккупаторы.

Наконец, спрос будет отличаться по типу недвижимости, с big-box пространствами как самым безопасным ставом. Крупные блоки пространства предпочтительны ритейлерам в США. Если спрос на финально-мильные склады и распределительные центры — где товары остаются перед распределением к конечному клиенту — вырастет как предсказано, может быть стабильный спрос на редевелопмент проекты в грядущие годы.

«Цепь поставок» — термин, который коронавирусная пандемия вызывает в уме вместе с определенным паническим чувством. Но скачок e-commerce, потребность в страховом запасе и выставленные напоказ неэффективности текущей многоканальной, централизованной системы — ничего, кроме многообещающего для логистического и промышленного сектора. С каждой причиной ожидать стабильный рост спроса на склады и распределительные центры, это пространство рынка недвижимости продолжит показывать устойчивость по мере развертывания экономических эффектов пандемии. Для инвесторов, надеющихся противовесить слабости других секторов, промышленная недвижимость — информированное место для поиска.

Зайн Джаффер — основатель и CEO инвестиционной фирмы Zain Ventures.