Искусство и наука выбора сайта распространения

Руководители сталкиваются с рядом проблем при разработке и проведении успешного процесса выбора объекта. Часто они проявляются в виде нереалистичных сроков, неполного бюджетного планирования и географических ограничений. К другим препятствиям относятся отсутствие опыта у проектной группы и неспособность вовлечь ключевых участников в HR, IT или финансы на раннем этапе процесса. Ниже приведены некоторые ключевые императивы, которые необходимо определить, а также более тонкие нюансы, связанные с территорией.

По ряду причин, включая рост магазинов, повышение уровня обслуживания, слияния и поглощения, платформы электронной коммерции и ограничения производственных мощностей, руководители не могут принять решение о добавлении новых распределительных центров в свои сети. Чтобы проект был успешным, необходимо заранее ответить на некоторые ключевые вопросы:

• Какой бизнес-стратегии и какой цели будет соответствовать новый ЦОД?
• Каким образом постоянный ток повлияет на текущие потребности в цепочке поставок и логистике? Как правило, это определение принимает форму анализа транспортировки и сети, позволяющего определить экономию на фрахте при использовании различных видов транспорта и мест.
• Какой капитал требуется и какое финансовое обоснование будет необходимо для утверждения? Какой уровень автоматизации ожидается? Как и кем создавался капитальный бюджет?
• Какие кадры необходимы для успешного функционирования DC? Как команда оценивает доступность, качество и конкуренцию сейчас и в будущем?
• Какими должны быть размеры, объем и стоимость самого объекта?

Создание проектной команды сейчас становится критически важным. Лучшая практика - назначить менеджера проекта для руководства корпоративной командой, а также создать ключевые внешние партнерские отношения. Команда должна быть согласована посредством устава, который выполняет обязательства, описанные выше.

На этом этапе анализ выбора площадки для DC должен состоять из трех этапов:

Этап первый:сбор. Необходимо провести тщательный анализ осуществимости и определение потребностей в соответствии с рабочими потоками. Этот шаг, который часто упускается из виду или остается незавершенным из-за нехватки времени или отсутствия участия заинтересованных сторон, является фундаментальным для успеха проекта.

Этап второй:выход на рынок. После сбора данных и проверки бизнес-потребностей устанавливаются центроид и область поиска. Теперь начинается самое интересное. Необходимо провести подробный анализ компромиссов между местоположениями. Необходимо взвесить все основные аспекты, в том числе:

• Компромисс между инфраструктурой и транспортом для нескольких видов транспорта;
• Глубина, качество, долговечность и уровень риска трудозатрат;
• налоговые льготы и надбавки за обучение;
• Стоимость, доступность и местоположение недвижимости, включая возможность аренды или аренды, а также доступное финансирование и кредит, а также
• Строительные бюджеты, сроки и потребности в материалах.

Этап третий:договор и обязательство. Теперь, когда оптимальная площадка, здание, рабочая сила, сообщество и логистический центр были полностью проверены, пришло время заключить договор и начать процесс воплощения проекта в жизнь. Наибольшие риски на этом этапе обычно связаны с соблюдением графика и бюджета, чему мешает отсутствие понимания или детализации в оценке.

По большей части подход к выбору площадки для DC состоит из продуманного планирования, хорошего управления проектами и стратегического согласования с потребностями бизнеса. Однако есть множество других аспектов, которые требуют тонких нюансов и изысканности.

Когда дело доходит до идентификации сайта, длительный процесс переговоров по правильной сделке требует знания рынка, прочных отношений и конкурентного плана. Рынки очень субъективны, и их трудно распознать без обширных местных полевых работ и опыта. Понимание местных органов власти, земельных ограничений и соображений собственности требует глубокого опыта и хороших советов. В 2020 году промышленная недвижимость столкнется с серьезными ограничениями предложения, на рынках труда будет пиковая занятость, а капитал внимательно изучается.

Очень важно, чтобы в компании была проектная группа, которая сочетает в себе инженерные, логистические и финансовые навыки с кадрами и юридической смекалкой, чтобы она могла использовать эти дисциплины для достижения успешных результатов.

Прогноз по новым проектам выбора площадки для DC остается надежным на 2020 год и последующие годы. Несмотря на экономическую и геополитическую нестабильность, только в США в этом году появится более 250 миллионов квадратных футов новых складских площадей. Учитывая тот факт, что по крайней мере 50% этого объема приходится на электронную торговлю, ценовое давление на строительство будет возрастать. А поскольку безработица на складе находится на рекордно низком уровне, автоматизация и укомплектование персоналом потребуют более пристального внимания. Независимо от того, запускаете ли вы крупный центр выполнения импорта или открываете динамичный сайт последней мили в городских условиях, компаниям нужен мощный стратегический анализ в сочетании с местной смекалкой и рыночной информацией. Все это необходимо для удовлетворения строгих требований клиентов к более быстрому обслуживанию и безупречной доставке.

Блейн Келли - старший вице-президент CBRE Industrial and Logistics .