Чек-лист профилактического обслуживания от эксперта по объектам

Введение

На 2021 год профилактическое обслуживание остается самой распространенной стратегией, используемой чуть более чем в 75% объектов по всему миру. Другие формы (реактивное, предиктивное) также применяются для создания оптимизированного плана управления активами. Работы ПО чаще всего определяются через чек-листы, направляющие персонал через необходимые рутинные проверки.

В статье рассмотрены самые частые категории чек-листов для создания экспертного уровня программы. Бюджеты M&R (обслуживания и ремонта) могут составлять большую часть общего бюджета объекта, важно оптимизировать срок службы оборудования. ПО управления объектами (FM) и CMMS позволяют оцифровать воркфлоу обслуживания при сочетании с комплексной системой отслеживания активов. Маркировка активов и оборудования долговечными штрих-кодовыми этикетками и тегами (металлические оборудовательные теги, теги для управления объектами) оптимизирует документацию и поддерживает точную историю обслуживания для каждого актива, что дополнительно оптимизирует краткосрочное и долгосрочное планирование.

Наш экспертный чек-лист фокусируется на основных системах объекта, присутствующих в большинстве локаций, и может кастомизироваться. Все системы оборудования не равны, типичный объект требует смесь ежедневных, еженедельных, ежемесячных, квартальных и годовых проверок.

Экстерьер объекта

Внешняя структура может подвергаться множеству опасностей: шторм, солнечный свет, погодные условия. При проектировании чек-листа важно включить рутинные проверки критического оборудования и обозначенных зон снаружи здания. Это не только защищает объект, но улучшает безопасность и облегчает доступ сотрудников и посетителей к ресурсам здания.

Кровля

• Удаление мусора из водосточных желобов
• Выявление повреждений, коррозии, трещин на крыше
• Инспекция внешних вентов и дренажей на повреждения или заторы

Парковки и гаражи

• Проверка и тестирование функций шлагбаумов
• Инспекция светильников на недостатки освещения
• Очистка и инспекция шиповых устройств
• Пожарные и безопасные полосы свободны от мусора
• Трещины и ямы в покрытии отремонтированы
• Все пешеходные дорожки и знаки безопасности видимы и хорошо обслужены
• Поручни и пути для инвалидных колясок функционируют хорошо

Окна и двери

• Чистка окон и подоконников
• Замена поврежденных окон и дверей
• Тестирование замков и ремонт/замена неисправного оборудования

Газоны и территория объекта

• Обзор практик покоса и прополки
• Тестирование систем полива
• Добавление мульчи где нужно

Интерьер объекта

Внутренний дизайн и обслуживание могут быть сложными, должны быть хорошо организованными и понятными. Полезно назначать ответственных за конкретные зоны здания и/или подсистемы, требующие регулярного мониторинга. Каждый объект уникален, эти чек-листы — базовые рекомендации, требующие кастомизации с вкладом локальных экспертов.

Электрика и энергопотребление

• Обзор отчетов об энергопотреблении
• Тестирование аппаратов подавления скачков напряжения
• Проверка проводки на признаки повреждений или коррозии

Сантехника

• Инспекция системных труб и муфт на утечки
• Проверка систем водонагревателей
• Замена хладагента и масла по необходимости
• Инспекция насосов канализации
• Замена поврежденного оборудования в санузлах

HVAC

• Инспекция моторов дувок на шум и вибрацию
• Замена воздушных фильтров по графику
• Чистка и инспекция воздуховодов
• Чистка и инспекция вытяжных вентиляторов
• Инспекция компрессированных воздушных линий
• Надежная фиксация любых свободных доступных панелей
• Проверка работы конденсатного дренажного поддона

Оборудование

• Обеспечение отсутствия мусора на машинах
• Замена изношенных или поврежденных инструментов
• Обзор и выполнение процедур калибровки
• Проверка правильного расстояния между оборудованием
• Обеспечение надежной фиксации проводов и линий объекта

Лифты

• Инспекция внутренностей кабины на признаки повреждений
• Замена перегоревших ламп
• Проверка уровлей масла и смазки в машино-комнате
• Тестирование тормозной системы и тросов на признаки износа
• Инспекция шахты на необходимый клиренс

Безопасность

• Проверка обновлений ПО
• Обзор размещения камер и их работы
• Тестирование систем коммуникации и датчиков безопасности
• Тестирование производительности сигнализации

Пожарная безопасность

• Замена батарей в датчиках дыма
• Обзор 건물-широких систем подавления пожара
• Замена просроченных огнетушителей
• Обеспечение хорошего состояния и видимости знаков безопасности
• Проверка локального оборудования экстренного реагирования
• Проверка доступности пожарных лестниц и отсутствия мусора

Сезонные проверки объекта

Помимо чек-листов по инфраструктуре, полезно определить сезонные пункты инспекции, выполняемые в определенное время года. Идеи ниже помогут начать сезонное планирование. Можно включить в существующие ежемесячные, квартальные или годовые чек-листы по необходимости.

Весна/Лето

• Уход за уличной зеленью и ландшафтом
• Удаление источников стоячей воды
• Планирование надлежащих мер по борьбе с вредителями и их удалению

Осень/Зима

• Уборка снега и очистка путей
• Обзор внешних труб и оборудования на признаки замерзания
• Ремонт трещин или ошибок с утеплением
• Калибровка термостатов HVAC и прогон температурной проверки
• Сезонная обрезка деревьев и кустарников

Заключение

Планирование обслуживания объекта — сложное усилие, требующее координации нескольких ресурсов здания. Использование кастомных чек-листов для определения периодических проверок может драматически повлиять на способность предотвращать опасности безопасности и минимизировать простой оборудования. Один из лучших способов улучшить локальное планирование — использовать идеи нашего экспертного чек-листа как отправную точку для обсуждений с локальной командой. Лучшие чек-листы будут тщательными и определять необходимые действия для каждого ключевого компонента объекта.