Городские мега-склады: растущий вызов для улиц городов

Конгестация и новые реалии

Если вы думаете, что городские улицы загружены сейчас, представьте гигантский распределительный центр, приземлившийся прямо в центре оживленной городской среды.

Водители, пешеходы, велосипедисты и коммерческие фрахтовые перевозчики все борются за ту же полосу асфальта. Популярность сервисов ride-sharing вроде Uber и Lyft, в сочетании с взрывом e-commerce и последовательной потребностью в быстрой доставке последней мили, только ухудшили ситуацию.

Теперь приходит тренд размещения больших DCs, которые раньше располагались в менее загруженных районах, прямо в центре крупных городов. Причина — необходимость e-tailerов удовлетворить спрос клиентов на следующую- и туже-дневную услугу, иногда привязанную к конкретным часам доставки.

В прошлом мае девелоперы анонсировали открытие 2021 года DC в Бронксе, Нью-Йорк. Всего почти 1 млн кв. футов, по сообщениям, станет крупнейшим в нации двухэтажным центром выполнения заказов. Подобные проекты идут в Чикаго, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

«Готовность девелоперов спекулировать на таком типе проекта показывает, что спрос есть», — говорит Мэтт Пауэрс, исполнительный вице-президент по ритейлу и e-commerce у девелопера недвижимости Jones Lang LaSalle.

Многоэтажность как решение

Пространство в городах по премиуму, отмечает он, так что решение лежит в строительстве многоэтажных объектов, которые могут упаковать максимальное количество квадратуры в ограниченный фуутпринт. Это давно был тренд в азиатских странах вроде Китая, Сингапура и Японии, где высококонцентрированные популяции заставляют девелоперов строить вверх, а не вширь.

До сих пор подобные проекты в американских городах в основном считались экономически невыгодными. Не сейчас. Девелоперы и их ритейлер-арендаторы готовы платить дополнительную стоимость городской земли в обмен на способность достичь городских жителей в течение нескольких часов.

Строительство многоэтажных объектов, с тесными поворотами, нужными для перемещения транспортных средств между этажами, поднимает вопросы доступа тракторов с прицепами. 590 000 кв. футов DC, построенный Prologis в Сиэтле, называемый первым такого рода в США, имеет три этажа, но только первые два зарезервированы для складских операций. Верхний этаж состоит из офисов и «maker spaces», отмечает Пауэрс.

Многоэтажный дизайн лучше работал в Азии из-за более мелких грузовиков, обычно обслуживающих этот регион. Тяжелые транспортные средства создают структурные вызовы для строителей высоких объектов. Также беспокоит американских девелоперов возможность жалоб соседних резидентов и бизнесов о шуме, свете, трафиковой конгестации и загрязнении.

Тренд не остановим

Но ничто из этого не останавливает рост больших DCs в определенных американских городских средах, где меньшие склады в пределах города больше не могут удовлетворить спрос на продукт. Теперь это стало вопросом поиска пространства, балансирующего потребность в близости к клиентам с зональными и использованием вопросами. Объект в Бронксе, отмечает Пауэрс, ранее был кинотеатральным комплексом, так что соседи привыкли к его присутствию как коммерческой операции.

Местные резиденты также могут быть немного утешены тем, что исходящие отгрузки от тех больших DCs движутся в более мелких грузовиках, часто фургонах, результатом в меньшем шуме и конгестации. И местные правительства, вероятно, с радостью схватывают шанс перепрофилировать неактивные земельные участки, предлагая щедрые стимулы для большого склада, чтобы переехать.

Городские стоимости недвижимости в целом на подъеме, будь то из-за притока жителей с более высокими доходами, коммерческих разработок вроде высококлассных моллов, и потребности в большем складском пространстве. «Спрос есть на индустриальное», — говорит Пауэрс. «Девелоперы не получают сделок на этой недвижимости. Они готовы тратить премию для сервиса конечного пользователя».

Что касается эффекта на резидентские стоимости недвижимости, это зависит от локации, говорит Пауэрс. «Может повлиять на резидентов вблизи [DC], но в основном это все еще квази-коммерческие зоны».

Большая забота — найти достаточно рабочих для персонала этих гигантских объектов. С безработицей в США на исторических минимумах, каждый сервисный бизнес сталкивается с вызовом получения достаточно тел. И складская работа в частности, состоящая из повторяющихся и часто трудоемких задач, не считается привлекательной опцией многими молодыми соискателями сегодня. Затем есть факт, что стоимость найма городских рабочих часто больше, чем в пригородах или сельских районах.

Пауэрс ожидает продолжение тренда городского складирования, с оговоркой. «Это не будет быстрый рост», — говорит он. «Это все еще премия». Ритейлеры готовы проглатывать стоимость локации в городских средах вроде Манхэттена по причинам имиджа и рыночного присутствия. Индустриальные предприятия, с другой стороны, вероятно, будут делать выборы, более движимые итоговой строкой в каждой локации.

Больше того, число городов, способных хостить такие операции, ограничено. Возможности продолжат возникать в тесно сдержанных местах вроде Сан-Франциско, даунтауна Чикаго и Нью-Йорка, говорит Пауэрс, «но этот спрос не переведется в Даллас или Хьюстон, которые уже сами рассеиваются».