Все, что вам нужно знать об обслуживании здания

Легко принять ухоженное здание как должное. За кулисами стоит специальная команда профессионалов по обслуживанию зданий, которые работают над тем, чтобы все работало бесперебойно, безопасно и эффективно.

Мы привыкли ожидать, что когда мы войдем в комнату и щелкнем выключателем, свет сразу же включится. Или, когда мы открываем дверь, эта дверь открывается тихо и плавно, и когда мы закрываем эту дверь, вся конструкция не рушится вокруг нашей головы. Включится свет, наши компьютеры подключатся к Интернету, и нам будет тепло и сухо.

В этом посте мы расскажем об основных принципах обслуживания зданий, профессии по обслуживанию зданий и о том, как получить больше за свои деньги, когда дело доходит до поддержания ваших зданий в отличной форме.

Что такое ремонт здания?

Обслуживание зданий включает в себя все работы по техническому обслуживанию, которые проводятся для обеспечения безопасности и презентабельности здания, а также чтобы все строительные системы работают правильно.

Каждый актив, который используется регулярно, со временем ухудшается, и здания ничем не отличаются. Здание - это просто гигантская машина, которую нужно осматривать, обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание здания включает в себя множество закулисных работ, направленных на обеспечение функциональности и комфорта здания.

Каковы общие виды обслуживания зданий?

Обслуживание здания состоит из множества задач. Это означает, что если вы специалист по обслуживанию зданий, скорее всего, никакие два дня не будут выглядеть одинаково. Ваш день может включать в себя что угодно:

• Мытье и чистка различных поверхностей (ванные комнаты, полы, окна, поручни, водостоки).
• Обслуживание и ремонт всего оборудования внутри здания (системы отопления, вентиляции и кондиционирования, лифты, серверы, аварийные генераторы).
• Обслуживание и ремонт электрических систем, систем кондиционирования, сантехники и других коммунальных услуг.
• Обслуживание и ремонт самого здания (двери, столярные изделия, окна, стены, крыша).
• Уход за недвижимостью за пределами здания и вокруг него (ландшафтный дизайн, проезды, тротуары).

Работы по обслуживанию зданий также можно разделить на категории по приоритету, который может выглядеть примерно так:

• Экстренный ремонт :Задачи, которые необходимо выполнить как можно скорее, чтобы устранить угрозу безопасности, устранить физический ущерб, нанесенный зданию, устранить неисправность, которая вызывает серьезный сбой в работе одной из коммунальных служб.
• Высокоприоритетные задачи :Задачи, которые необходимо выполнить за несколько дней, чтобы проблемы не превратились в угрозу безопасности и продолжали доставлять много неудобств людям внутри здания.
• Задачи со средним приоритетом :Включает большинство плановых работ по техническому обслуживанию, которые выполняются еженедельно или ежемесячно.
• Задачи с низким приоритетом :Включает работы по техническому обслуживанию, которые можно выполнять в течение нескольких месяцев при наличии ресурсов)
• Отложено задачи обслуживания :Часто это задачи с низким или средним приоритетом, которые перемещаются в отложенное техническое обслуживание из-за ограничений бюджета или времени).

Почему техническое обслуживание здания так важно?

Плохо обслуживаемые здания в лучшем случае неприглядны, в худшем - опасны, а в худшем - опасны для жизни. Если вам приходится работать в плохом, запущенном здании, это не совсем хорошо для вашей продуктивности и морального духа.

Представьте, что вы проводите 40 с лишним часов в неделю в помещении, где зимой слишком холодно, а летом слишком жарко, лестница шатается, а краска отслаивается от потолка и попадает в ваш кофе. Не совсем хорошая рабочая среда.

Плохо обслуживаемые здания вызывают не только раздражение и дискомфорт для сотрудников.

через GIPHY

Безопасность

Плохо обслуживаемое здание - это ожидаемый инцидент. Это не «если» что-то случится; это «когда» это произойдет. Конечно, вы, вероятно, сможете прожить несколько лет с домом, обслуживаемым наполовину, и ничего существенного не произойдет. Тем не менее, если история и показала нам что-то, так это то, что когда что-то идет не так в таких ситуациях, они становятся действительно неправильно.

Одним из недавних примеров является обрушение башни Champlain Towers South во Флориде в июне 2021 года. Основной причиной трагедии стало разрушение железобетонной конструкционной опоры в подземной автостоянке. Эти опоры подверглись коррозии и были повреждены из-за воздействия воды.

Когда башня обрушилась, 98 человек погибли, 11 получили ранения, а нанесенный материальный ущерб приблизился к более чем 1 миллиарду долларов.

Мы знаем, что в этом здании существовали потребности в техническом обслуживании конструкций, которые не были удовлетворены. Зачастую затраты сокращаются, а необходимое техническое обслуживание откладывается на второй план. Бригады технического обслуживания и здания настроены на отказ (буквально), и, к сожалению, это приводит к большому ущербу.

Экономия денег

Бен Франклин однажды сказал:«Унция профилактики стоит фунта лечения».

В этом случае это означает, что тратить время и деньги на поддержку проектов и запросов по техническому обслуживанию будет гораздо дешевле, чем экстренный ремонт или замена.

Гораздо проще создать и поддерживать бюджет на регулярное обслуживание, чем внезапно найти деньги, когда что-то сломается.

Вот несколько способов заранее спланировать:

• Используйте CMMS, чтобы отслеживать жизненный цикл актива и получать уведомления, когда срок службы машины истекает. Замена стареющих машин до того, как они сломаются, избавит вас от необходимости придумывать большую сумму денег в экстренной ситуации.
• Расписание задачи профилактического обслуживания чтобы их не упустили из виду. Если вы не доливаете масло регулярно, двигатель рано или поздно заглохнет. Замена двигателя стоит около 6000 долларов (1200 долларов на оплату труда и 4800 долларов на двигатель), а регулярная добавка масла в двигатель стоит около 7 долларов в месяц.
• Повышайте производительность, чтобы сэкономить деньги. Автоматизируя некоторые задачи обслуживания, такие как планирование работы для вашей команды, вы можете повысить продуктивность, делая больше за меньшее время. Ваша команда будет точно знать, что делать, когда они придут, и вы сможете тратить меньше времени на телефонные разговоры, отправку электронных писем и проверку.
• Проверка на предмет недостатков энергоэффективности , например сквозняки или протечки. А отслеживая активы и запасные части, вы можете определить, где вы теряете деньги или какие активы могут выиграть от установки более энергоэффективных решений.

Функциональность

Как и любая машина, без регулярного осмотра и ремонта здание и его имущество начинают разрушаться. Слабые места остаются незамеченными, повседневные операции начинают ломаться.

Подумайте о протекающей трубе. Это начинается с небольшого подтекания над головой. Всего несколько капель. Затем эти несколько капель превращаются в медленную небольшую струйку. Со временем эта струйка начинает гнить потолок под ним, и труба продолжает разъедать дальше. Следующее, что вы знаете, - линия, наконец, обрывается. То, что начиналось как капля, теперь превратилось в наводнение, поврежденный потолок и испорченное компьютерное оборудование в офисах внизу.

Мораль этой истории заключается в том, что компоненты здания, которым уделяется регулярное внимание, с меньшей вероятностью выйдут из строя и вызовут простои и сбои . . А ресурсы необходимо регулярно проверять, чтобы убедиться, что они актуальны и соответствуют требованиям кода, чтобы все продолжало работать.

Соответствие

Регулярное обслуживание здания также важно для обеспечения соблюдения постоянно меняющихся строительных норм и правил безопасности . . Кроме того, существуют правила штата и федеральные законы . вам также нужно оставаться на вершине.

Штрафы за несоблюдение, как правило, довольно велики и становятся все более дорогими по мере того, как нарушение становится более серьезным. Представьте, что вас наложат штраф более 100 000 долларов для чего-то предотвратимого. Ой.

Уход за внутренним и внешним пространством очень важен, чтобы избежать угроз безопасности и снизить ответственность. Вы не только можете быть оштрафованы за нарушение правил, но и столкнетесь с проблемой ответственности, если кто-то в конечном итоге пострадает.

через GIPHY

Работы по обслуживанию зданий

Как и в любой другой сфере карьеры, есть разные должности, которые подпадают под зонтик обслуживания зданий. Если вы работаете в сфере обслуживания зданий, ваша должность может быть дворником, техником по обслуживанию или менеджером объекта. И каждая роль отличается от других, с разными обязанностями и обязанностями.

Дворники

Дворники следят за чистотой здания, мыть полы, выносить мусор, убирать ванные комнаты, пылесосить, мыть окна и т. Д.

Техники по техническому обслуживанию

Работа специалиста по техническому обслуживанию заключается в выполнении текущих задач по техническому обслуживанию, ремонте и техническом обслуживании оборудования, такого как системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также в решении более простых электрических проблем, таких как ремонт лампочек, кровли и т. Д.

Управляющий производством

Менеджер объекта - это тот, кто координирует все работы по техническому обслуживанию, решает все виды административных задач, управляет ремонтом, разрабатывает стратегию собственности, обеспечивает соблюдение стандартов EHS и т. Д. Менеджеры объектов часто нанимают супервайзеров по техническому обслуживанию, чтобы контролировать и управлять повседневными работами по техническому обслуживанию, когда дело касается большого здания или собственности.

Аутсорсинг

Иногда компании передают на аутсорсинг или сотрудничают с обслуживающей компанией. Обычно это делается, когда объем работ или объекты / территория слишком велики. Сюда могут входить услуги по уборке, борьбе с вредителями, обслуживание парковок и многое другое.

Для компаний, которые арендуют помещение в большом коммерческом здании или имеют небольшой офис, арендная плата, которую они платят, иногда покрывает расходы на техническое обслуживание. Например, другие отрасли, такие как обрабатывающая промышленность, будут использовать термин промышленное обслуживание для описания своей деятельности по техническому обслуживанию.

Сертификация и обучение специалистов по обслуживанию зданий

Постоянное обучение важно для сохранения ваших навыков и обеспечения постоянного соблюдения постоянно меняющихся правил и положений.

Вот некоторые стандартные программы сертификации / обучения:

• Сертификация HVAC: Предлагается тем, кто продемонстрировал свою компетентность в обращении с системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Национальная ассоциация жилищных строителей и Ассоциированные строители и подрядчики предлагают ученичество, которое помогает обслуживающим работникам получить сертификат HVAC.
• Строительные системы Сертификат технического обслуживания: Это касается сантехники, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, очистки воды и эффективного управления энергопотреблением. BOMI International вручает сертификат работникам, занимающимся строительными системами.
• Сертификация строительного оператора : Это включает в себя два уровня подготовки операторов зданий по техническому обслуживанию. Эта сертификация распространяется на HVAC, управление контрольными точками, распределение электроэнергии и управление энергопотреблением.
• Сертифицированный специалист по техническому обслуживанию и надежности: Это сертификация начального уровня. Оценочный тест CMRP охватывает как профилактическое / профилактическое обслуживание, так и корректирующее обслуживание.

Наличие этих различных сертификатов обучения в вашем резюме может помочь вам получить лучшую работу или повышение. Не для всех вакансий требуются сертификаты или дополнительное обучение, но если вы хотите повысить уровень своей карьеры, это хорошее место для начала.

через GIPHY

Как сократить расходы на обслуживание и эксплуатацию здания

Хотите выглядеть рок-звездой на работе? Обратите внимание на это. Мы расскажем, как улучшить процесс обслуживания здания, сохранив при этом эксплуатационные расходы под контролем. И то и другое обязательно порадует боссов, что всегда является победой.

1) Реализуйте стратегию профилактического обслуживания

Стратегия профилактического обслуживания решает две важные задачи:

• Снижает общие затраты на обслуживание :Наличие важных активов в плане профилактического обслуживания снизит ваши расходы на техническое обслуживание за счет уменьшения количества дорогостоящих действий в чрезвычайных ситуациях и за счет увеличения срока полезной службы ваших активов.
• Повышает безопасность :Здание должно соответствовать ряду правил, чтобы поддерживать определенный стандарт здоровья и безопасности. Эти правила потребуют от вас проведения регулярных проверок и обеспечения правильной работы важнейших активов и систем.

Влияние технического обслуживания на полезный срок службы актива

То же самое понятие продвигается в этой статье на EHS Today, которая гласит: Если в здании присутствуют регулируемые материалы (такие как ACM, LCP, загрязненная питьевая вода и т. Д.), Следует разработать письменную программу эксплуатации и технического обслуживания, чтобы снизить обязательства по охране труда и окружающей среды и контролировать расходы .

В конце концов, если вы не следуете передовым методам и не соблюдаете предписанные инструкции по обеспечению стандартов безопасности и кто-то подает на вас в суд, вы также можете указать эти расходы в разделе эксплуатационных расходов.

2) Автоматизация работ по техническому обслуживанию с помощью современной CMMS

Как говорится, время - деньги. CMMS может быть ценным инструментом, который поможет вам сэкономить время и деньги за счет автоматизации задач и улучшения организации.

CMMS может помочь вам автоматизировать назначение рабочих заданий и синхронизировать эти рабочие задания со всеми вашими устройствами или членами команды. Это помогает сократить время, затрачиваемое на обработку запросов на работу, до 34%.

Использование CMMS с надежным мобильным приложением означает лучшую организацию, коммуникацию, подотчетность и продуктивность на 30% всей вашей бригады технического обслуживания.

Данные, полученные из CMMS Limble, помогли одному клиенту сократить время простоя с 26% до всего 4% за счет лучшего понимания того, когда пора ремонтировать или заменять машину.

<цитата>

В среднем [Limble] экономит мне час или два в день, в зависимости от нагрузки. Для меня самое важное - это возможность делать что-то на своем телефоне "на лету".

- Роб Силлер, Техник по обслуживанию , Myriad Genetics

3) Не бойтесь вести переговоры

Вы можете нанять компании, которые позаботятся об услугах по уборке. Доступны специализированные компании, которые решают сложные вопросы по сантехнике и электрике.

Но, наняв первый разнорабочий редко бывает самым большим рентабельно вариант тем более, если вы планируете иметь их под рукой на случай чрезвычайных ситуаций в будущем. Важно провести собеседование с различными поставщиками и партнерами по обслуживанию, чтобы найти подходящего… поставщика, который соответствует вашей уникальной рабочей ситуации и бюджету.

Еще одна большая проблема, с которой сталкиваются руководители зданий и предприятий при передаче на аутсорс большого объема работ по техническому обслуживанию, заключается в том, что они не знают, как управлять внешними подрядчиками или как легко проверить, правильно ли они выполняют работу.

<цитата>

Один из наших клиентов был классическим примером того, как кого-то наняли на новую работу, где он вскоре понял, что поставщики, которым платил его предшественник, даже не выполняли тех PM, о которых говорили. Это, конечно, приводило к более частому выходу оборудования из строя, что еще больше увеличивало расходы!

Это был рэкет. К счастью, когда он привлек Лимбла, он смог получить данные, чтобы понять это. В итоге он сменил поставщика, и его стоимость работы резко упала.

Если вы чувствуете, что у вас мало контроля над работой, выполняемой сторонними поставщиками, использование решения CMMS, такого как Limble, позволит вам добавлять внешних подрядчиков в качестве пользователя, чтобы они могли получать заказы на выполнение работ через приложение. Таким образом, вы можете отслеживать и одобрять их работу. Узнайте больше о функциях Limble Vendor Management.

Помимо аутсорсинга, есть и другие способы управления расходами на техническое обслуживание. Например, когда вам нужно заказать запасные части и другие расходные материалы, постарайтесь договориться о более низкой цене, особенно при покупке оптом.

Если вы заказываете новое оборудование, оцените предложение каждого поставщика по цене, характеристикам и качеству. Как и все в жизни, дешевле не всегда лучше. Самым недорогим активом может быть тот, который требует более быстрой замены, требует большего внимания или сжигает больше запасных частей, что делает его менее рентабельным в долгосрочной перспективе.

4) Снижение затрат на электроэнергию

Еще один способ сэкономить - стать зеленым. Согласно отчету Агентства по охране окружающей среды США (EPA), здания, сертифицированные Energy Star, потребляют на 35% меньше энергии, чем обычные здания по всей стране.

Это большие деньги, которые нужно сэкономить. Как на самом деле это сделать? Вот несколько вещей, которые следует учитывать, если вы хотите повысить энергоэффективность:

• Назначить директора по энергетике; сформировать энергетическую команду; ввести энергетическую политику
• Внедрить систему энергоменеджмента здания (BEMS).
• Следите за энергоэффективностью при покупке новых активов и оборудования.
• Выполняйте плановое техническое обслуживание, чтобы поддерживать активы в оптимальном рабочем состоянии.
• Используйте доступные интеллектуальные и автоматизированные строительные технологии.

CMMS для обслуживания зданий

Как мы упоминали ранее, хорошая CMMS, такая как Limble, может помочь вам контролировать расходы и поддерживать управляемый бюджет на обслуживание. Автоматизация задач профилактического обслуживания в конечном итоге сэкономит вам много времени и денег, но CMMS может сделать гораздо больше, чем просто это.

Управление работой

Это включает в себя управление всем плановым и внеплановым обслуживанием, входящими запросами на выполнение работ, планирование графиков обслуживания, отслеживание незавершенных работ, координацию работ по техобслуживанию с внешними подрядчиками.

Пример подробного рабочего задания в Limble CMMS

Управление жизненным циклом активов

Это помогает вам планировать и оптимизировать отслеживание активов и управление ими на каждом этапе их жизненного цикла.

Вкладка информации об активах внутри Limble CMMS

Управление персоналом

Здесь вы будете организовывать и отслеживать аттестацию, обучение и сертификацию для различных сотрудников и подрядчиков. Кроме того, вы можете создавать отчеты, чтобы видеть, как идут дела у ваших команд. Посмотрите, сколько времени им потребовалось на ремонт, или любые другие данные в контрольном списке рабочего задания.

Отчет об эффективности команды в Limble

Управление цепочкой поставок и ТОиР

Здесь вы контролируете и отслеживаете цепочку поставок своей компании, охватывая такие области, как закупка запчастей, контроль запасов, закупки, оценка спроса на материалы и составление точных прогнозов запасов.

Представление управления деталями в Limble CMMS

Управление контрактами

Заключайте контракты с сотрудниками, партнерами, поставщиками и клиентами компании и следите за их выполнением - и поддерживайте их аккуратную организацию прямо в Limble.

Поставщики могут загружать изображения до и после, чтобы улучшить видимость работы

Аналитика и отчетность

Получение информации, такой как сводка деятельности отдела технического обслуживания в режиме реального времени, с использованием управления производительностью активов имеет важное значение для устранения повторяющихся проблем и сокращения непредвиденных простоев.

В Limble вы можете отслеживать различные ключевые индикаторы производительности (KPI) и метрики, чтобы найти основную причину любой серьезной проблемы, не выполняя никаких дополнительных действий. Пока ваши заказы на работу точны, Limble отслеживает все за вас.

Limble автоматически отслеживает и рассчитывает вашу запланированную и незапланированную работу

Финансовый менеджмент

Это позволяет собирать данные о расходах по отделам и передавать эти данные в бухгалтерский учет для отслеживания расходов и расходов по проекту. (К тому же здесь вы действительно можете доказать свою ценность для финансов).

Настраиваемая панель управления в Limble

Служба поддержки

Команда по работе с клиентами Limble призвана действовать как продолжение вашей собственной команды. То, что вы можете застрять на чем-то, не означает, что вы должны оставаться на этом месте. Команда Лимбла - ваш преданный помощник без каких-либо дополнительных затрат.

Будьте в курсе техобслуживания зданий

Информации много. Многое нужно отслеживать в связи с изменением правил и новыми технологиями. Чтобы быть в курсе и соответствовать требованиям, вступление в торговую организацию или подписка на публикации отраслевых новостей может быть бесценным. Вот несколько полезных ресурсов.

• Международный Управление помещениями Связь :IFMA - крупнейшая ассоциация профессионалов в области управления объектами. Такие публикации, как журнал FMJ и информационный бюллетень Wire, информируют участников о последних событиях.
• Ассоциация инженеров-технологов :AFE - это профессиональная организация, которая предоставляет ресурсы для всех профессионалов, работающих в «искусственной среде». Professional development opportunities, local chapters, and an association newsletter.
• Facilities Management Institute :The FMI governs the evolving criteria for the facilities management career track. Its mission is to promote and accelerate the development of the facilities management profession across both public and private sectors. It is focused primarily on training and education.

You can be the hero of building maintenance

We have all experienced how annoying it is when a particular building system isn’t operating correctly at work or at home. Being responsible for maintaining an entire building and everything in it can be a daunting task.

To make your job easier on yourself, don’t hesitate to use all the tools at your disposal. There are plenty of resources available to help you stay on top of your responsibilities and keep the buildings in tip-top shape.

And whether adding technology to the mix seems exciting or terrifying, we can help you get your CMMS program up and running. Talk to any of our pros here at Limble to see how you can add a CMMS to your toolbox. Contact us today to get started!